2022年06月09日
頭金5%、総価格50%削減の香港の新しい住宅所有の方法
資金繰りに苦しむ中国の香港特別行政区では、政府出資の住宅プロジェクト(中国本土の「アフォーダブルハウジング」と同様)という形で、新たな試みがなされるかもしれません。不動産開発業者による「半額」補助住宅に近いプロジェクトが、香港初の非営利民間住宅プロジェクトになるのかどうか、注目が集まっている。
12月6日の人民日報によると：香港新しい世界のホテルグループは、同じ日に同社は、その非営利住宅の社会的企業 "新しい世界は良い社会生活を構築する "住宅プログラムを融資する民間開発者によって最初に起動すると発表した - 。 新世界国家補助管理住宅」は、持ち家の必要性はあるが働く経済的余裕がない若い学生家庭に手頃な価格の住宅を提供し、超低額の頭金と低額の初期ローン支払いで香港の若い知識層の生活苦の緩和と上昇志向を支援するものである。
香港の住宅問題は複雑です。 以前、さまざまな理由で香港の不動産デベロッパーから土地の寄付が発表されたが、政府からの「婉曲的な表現」があった。 このニュースが流れたとき、香港特別行政区政府当局はこの発表を歓迎し、スキームの詳細を確認するために連絡を取る予定だという。
半額にすることは本当に魅力的なのでしょうか?
香港では、1978年から40年以上にわたり、住宅局(HA)を通じて、対象者への住宅販売を推進しています。
その第1号が1979年に完成し、入居したのが「Shun Chi Yuen」です。 当該住宅は、その施工品質の高さから、約40倍の応募があったそうです。 それ以来、「ホーム・オーナーシップ・スキーム」は香港の補助金付き住宅の重要な部分を占めるようになった。
2003年から2011年にかけて、香港でのHOSフラットの生産は終了しています。 再開された新型HOSフラットの第一弾は、2014年にオープンマーケットで法人向け募集が開始されました。 近年、香港のコミュニティでは、HOSの建設開発のペースと質に関するさまざまな問題も研究されています。
最新の統計によると、香港人がバスに乗れるようになるには、21年以上全収入を貯めて住宅を購入する必要があるそうです。
公営住宅が不足しており、住宅問題の解決を急ぎたい香港では、近年、デベロッパーが土地を提供・貸与して過渡的住宅を建設する官民パートナーシップが主な方法の一つとなっています。関連データによると：2021年半ば時点で、具体的なプロジェクトがある経過措置住宅15,000戸のうち、8,580戸(60%近く)がデベロッパーから寄付または貸与された土地に建設されたものである。
新たな試みとして、香港新界北東部のYuen LongまたはKam Tin地区の土地に、約15,000平方メートルの土地と11億香港ドルを寄付し、1～3ベッドルーム、28平方メートル～51平方メートルのアパート約300戸を建設する予定です。
現行の政府補助によるHOS(Home Ownership Scheme)モデルと比較すると、コスト価格、低い頭金、段階的で柔軟な住宅ローン、頭金不足などの問題に対応する包括的な支援ソフトがこのスキームのハイライトです。 超低頭金」とは、購入者が頭金として支払う金額が住宅価格の5%程度でもよいというものです。 以前は、香港の規制により、住宅価格の合計が800万香港ドル以下の場合、初めて持ち家を持つ人に限り、10%という超低額の頭金が適用されました。
また、「プログレッシブ・モーゲージ」と呼ばれる新しい開発モデルもあり、購入者の会社がまず第1段階のローンを当該フラット価格の50%(市場価格の25%相当)で計算し、残りの50%は10年以内に一括または段階的に支払って抵当に入れることができます。
当該住宅の総面積が小さいため、香港の不動産市場価格は270万ドルから495万ドル程度で、1000万ドルを超える相対的な「お買い得品」となっています。 さらに住宅購入者のプレッシャーを軽減するため、最も安い住宅では頭金がわずか13万5千ドルとなっている。 当該プランでは、月々の支払いは約5,010円で、残りの住宅価格の支払いは、本機取引後10年間で一括または分割で負担することが可能です。
"全体的な価格の割引という点では、公営住宅公社(PSAH)の既存のホームオーナーシップスキーム(HOS)と似ていますが、デベロッパーは良い評判を得て、より高い品質を追求したいのでしょう。" そういう家は、より魅力的に見えます。香港のある不動産業者はCaixinにこう語った。
購入希望者にとっては、「魅力的に見えるが、総戸数が300戸と少なく、競争も激しいので、必ず『暴落』する」というのが現在の懸念点だ。 第二に、このプロジェクトがいつ実現するかは明らかではない。"空から降ってくるパイを信じず、慎重に考える必要がある "と。 香港在住の方がフィナンシャル・タイムズ紙に語った。
応募資格として、初めて住宅を購入する香港の永住権保持者で、月収と資産の制限を満たすことが求められ、25歳から45歳の若者または家族が最初に応募することができます。
また、上記の不動産ソースはまた、我々の現在の操作は、比較的複雑なの詳細を実施するために、バイヤーはまた、私たちが考慮する必要があると述べた：関連する研究の住宅開発の購入後の最初の3〜5年は、販売またはレンタルを介して行うことはできません。 購入者は、住宅ローンをすべて完済してから、適格者に販売する必要がある。あるいは、他の購入者も10年目以降に住宅を購入し、土地価格の差額を政府に返済してから、中国市場で自由に販売できる選択肢は残されていない。
"投資の観点からは、これらのプロジェクトは立地が良すぎて、値上がりする可能性が低く、転売の制限も多く、本当に家を買いたい若者を惹きつける可能性があります。"
計画は軌道に乗るのか?
上記の分析関連データのニュースが流れた後、香港人の対応力は比較的多様であった。 拍手を送る人が後を絶たないが、私たちが開発するかもしれない不動産開発業者による土地提供の裏には、不動産開発業者がその利益を国民に還元できるとは思えない市民もいるため、他の多くの計算を気にする必要のある人もいるのだ。
ファシリテーターの計画によると、今後数ヶ月の間に、香港特別行政区政府、関連団体、産業界と議論し、提案を洗練させていくとのことです。 未補地價居屋按揭詳細が決まり次第、お知らせします。
このプロジェクトが実現するかどうかは、簡単ではないだろう。 香港では、不動産デベロッパーが土地の寄付を発表しても、様々な理由で政府から「丁重にお断り」されるケースが相次いでいます。
一方、このスキームのプロジェクト管理機関の構造は、ホームオーナーシップスキームと似ており、政府や関連する審査プロセスの改善により、その実施が容易になると指摘する研究者もいる。
C&Cによると、この制度で合格したテストは、金融、法律、財務など関連する分野に散らばっているそうです。 その中心的な問題のひとつは、その累進的なローン返済計画が金融規制当局に承認されるかどうかということだった。 一方、現在の住宅は30年間住宅供給公社が保障しており、銀行も融資に前向きです。
また、この価格設定方法に政府の後ろ盾があるのか、ないのかも不明である。これは、その価格設定が、建設費と土地プレミアム費用に関連する原価価格に連動し、政府が土地プレミアムをある程度譲歩してくれるかどうかが中心になるからです。
この理解の核心は、現在の香港の「社会住宅」モデル、すなわちこの種の住宅の主な推進者であり、都市再生機構を含む前述の公的セクターである「住宅局」と、民間セクターである「香港住宅協会」(HKHS)に関連するものである。
コスト面では、現在、都市再生機構が主に7年後の市場価格で古い建物を買い取っています。 地価のコストは理論上、決して安くはない。 住宅の運用スペースは、主に単位面積当たりの戸数を増やし、コストダウンを図るものです。
これに対して、HKHSは公営住宅用の認可された土地を利用して、中国政府から免除を受け、都市部の土地価格の一部を負担している。賃貸の公営住宅は、名目上1000ドルの土地価格を支払うだけで済むが、自社の住宅建設プロジェクトの販売資金となる土地価格は同社の市場価格の土地価格の技術3分の1に過ぎず、土地プレミアムはいずれも市場価格水準を大幅に下回っている。
地価が安く、利益を生まないため、住宅組合は住宅を安く売ることができ、購入者は国から地価補助金のようなものを受け取ることができます。 そのため、自由に売りたいときには、土地の価格を回収する必要がある。 これに対して、先に挙げた民間住宅事業の提案は、その核心部分が似ている。
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